“Ik heb net een baan gevonden in Spanje. Dan kan ik nu toch een hypotheek aanvragen?”
Dat is misschien wel een van de grootste misverstanden onder internationale kopers.
Veel mensen vergelijken de Spaanse hypotheekmarkt met die van hun eigen land. Ze hebben een inkomen, een arbeidsovereenkomst en voldoende eigen geld, dus waarom zou een bank moeilijk doen?
Omdat een Spaanse bank anders naar risico kijkt.
De bank beoordeelt niet alleen het inkomen van vandaag
Een hypotheek loopt meestal twintig tot dertig jaar.
De Spaanse bank wil daarom niet alleen weten hoeveel je vandaag verdient, maar vooral hoe groot de kans is dat je dat inkomen over vijf, tien of twintig jaar nog steeds hebt.
Daarom kijkt de bank veel verder dan de laatste drie loonstroken. Een nieuw arbeidscontract is meestal niet voldoende. De bank wil weten waar het inkomen vandaan komt, hoe stabiel dat inkomen is en of je al langere tijd in staat bent om zelfstandig in je levensonderhoud te voorzien.
Een vast contract is nog maar het begin
Internationale kopers denken vaak dat een vast contract automatisch betekent dat de hypotheek wel goed komt.
In Spanje is dat lang niet altijd zo.
Een bank kijkt bijvoorbeeld ook naar:
- de duur van het dienstverband;
- de sector waarin wordt gewerkt;
- de hoogte en continuïteit van het inkomen;
- eerdere arbeidsverleden;
- bestaande leningen;
- de verhouding tussen inkomsten en maandlasten.
Voor werknemers speelt de vida laboral daarbij een belangrijke rol. Dat document laat de volledige arbeidsgeschiedenis in Spanje zien: waar is gewerkt, hoe lang, hoeveel werkgevers er zijn geweest en hoeveel dagen sociale premies zijn opgebouwd.
Iemand met een vast contract én een lange, stabiele vida laboral wordt door een bank heel anders beoordeeld dan iemand die vorige maand naar Spanje is verhuisd.
Voor zelfstandig ondernemers geldt hetzelfde principe.
Een onderneming die pas enkele maanden bestaat, zal meestal moeite hebben om een hypotheek te krijgen.
Banken vragen vaak meerdere jaren belastingaangiften, jaarrekeningen of andere documenten waaruit blijkt dat het inkomen structureel en bestendig is.
Niet omdat de bank wantrouwend is. Maar omdat een hypotheek een langlopende financiële verplichting is.
Ook buitenlandse inkomsten worden kritisch bekeken
Werk je voor een buitenlandse werkgever of ontvang je inkomen uit een eigen onderneming in het buitenland?
Dan wordt niet alleen gekeken naar de hoogte van het inkomen.
De bank wil ook begrijpen hoe dat inkomen is opgebouwd, hoe stabiel het is en of het in de toekomst waarschijnlijk blijft bestaan.
Internationale inkomensstructuren vragen daarom vaak om aanvullende documentatie en een uitgebreidere beoordeling.
De woning wordt net zo kritisch beoordeeld als de koper
Alsof het beoordelen van de koper nog niet ingewikkeld genoeg is, beoordeelt de bank ook de woning. De woning dient immers als onderpand.
Daarom wordt niet alleen gekeken naar de marktwaarde, maar ook naar de juridische en technische aspecten van het vastgoed. Past de bebouwing bij de gegevens in het Eigendomsregister? Zijn er niet-geregistreerde uitbreidingen? Zijn er stedenbouwkundige risico’s? Is de woning uberhaupt financierbaar?
Sinds augustus 2025 is bovendien een geldig energiecertificaat verplicht voor de hypotheektaxatie. Ook wanneer de koper financieel probleemloos aan alle voorwaarden voldoet, kan een hypotheek alsnog worden afgewezen omdat het onderpand onvoldoende zekerheid biedt.
Geen enkele Spaanse hypotheek is hetzelfde
Nog een belangrijk verschil met veel Noord-Europese landen is dat Spaanse hypotheken veel minder gestandaardiseerd zijn.
Binnen de wettelijke kaders bepaalt iedere bank grotendeels haar eigen acceptatiebeleid. De ene bank financiert graag zelfstandig ondernemers.
De andere bank geeft de voorkeur aan werknemers met een lang arbeidsverleden. Sommige banken richten zich vrijwel uitsluitend op Spaanse residenten.
Andere banken beschikken juist over internationale afdelingen die dagelijks werken met buitenlandse kopers en buitenlandse inkomens.
Daardoor bestaat er eigenlijk niet zoiets als de Spaanse hypotheek. Er bestaan tientallen verschillende acceptatiecriteria.
Niet iedere bank zoekt dezelfde klant
Een hypotheek aanvragen is daarom niet alleen een kwestie van de juiste documenten verzamelen.
Het is minstens zo belangrijk om te weten bij welke bank jouw dossier de grootste kans van slagen heeft.
Een niet-resident met inkomen uit Nederland, België, Duitsland of het Verenigd Koninkrijk past vaak beter bij een bank die gewend is om buitenlandse inkomens te beoordelen.
Dat zijn meestal de grotere nationale of internationale banken met gespecialiseerde internationale afdelingen.
Een kleinere regionale bank kan uitstekende producten hebben voor lokale klanten, maar beschikt vaak over minder ervaring met buitenlandse belastingstelsels, internationale inkomens en buitenlandse documentatie.
Dat betekent niet dat zo’n bank geen hypotheek kan verstrekken. Wel dat de kans op aanvullende vragen, vertraging of een afwijzing groter kan zijn.
Stap één is bepalen welke bank überhaupt bij jouw situatie past. Stap twee zijn pas de rente tarieven. Want in Spanje solliciteer je eigenlijk bij de bank. Dan is het wel handig om eerst te weten welke werkgever personeel zoekt.
