Je hebt je droomwoning aan de Costa Tropical gevonden. Er is overeenstemming over de prijs en de verkoper haalt de woning van de markt.

Dan komt vaak de eerste vraag:

“Hoeveel moet ik nu betalen?”

Internationale kopers schrikken regelmatig wanneer er al vroeg in het aankoopproces om geld wordt gevraagd. Begrijpelijk, want het Spaanse systeem werkt anders dan in veel andere landen.

Termen als señal, arras en aanbetaling worden bovendien vaak door elkaar gebruikt, terwijl ze juridisch iets heel anders betekenen.

Wat is een señal?

Letterlijk betekent señal “signaal”.

Het is een bedrag waarmee je als koper laat zien dat je serieus bent en daadwerkelijk de intentie hebt om tot aankoop over te gaan.

In Spanje is dat heel gebruikelijk.

Je betaalt een señal niet alleen bij de aankoop van een woning, maar ook bij maatwerkproducten en grote aankopen. Denk aan een kledingmaker, een meubelmaker, een stoffeerder of de aankoop van een auto.

De señal is dus geen betaling voor het mogen doen van een bod.

Wel wordt de señal in de praktijk vaak gelijktijdig met het bod betaald. Het doel is simpel: je laat zien dat je niet alleen geïnteresseerd bent, maar ook bereid bent om het aankoopproces daadwerkelijk in gang te zetten.

Bij vastgoed ligt een señal meestal tussen de € 1.000 en € 3.000.

Dat bedrag wordt doorgaans betaald aan de verkoper, diens makelaar of advocaat. Maak je gebruik van een aankoopmakelaar, dan kan de señal soms tijdelijk op diens rekening worden gestort.

De precieze afspraken verschillen per transactie.

Belangrijk om te weten: een señal op zichzelf creëert meestal nog geen uitgebreide contractuele verplichtingen. Die ontstaan pas in de volgende fase van het aankoopproces.

Wat zijn arras?

Na acceptatie van het bod volgt doorgaans de ondertekening van een contrato de arras.

Dit is de Spaanse equivalent van een voorlopig koopcontract.

Bij ondertekening van de arras betaalt de koper meestal 10% van de aankoopprijs, verminderd met een eventueel eerder betaalde señal.

In tegenstelling tot veel andere landen wordt dit bedrag in Spanje meestal niet bij de notaris of een onafhankelijke derde gestort.

De Spaanse notaris heeft namelijk een andere rol dan bijvoorbeeld in Nederland of België. De notaris begeleidt de eigendomsoverdracht, maar beheert doorgaans geen waarborgsommen.

De 10% wordt daarom meestal rechtstreeks betaald aan de verkoper of diens vertegenwoordiger, zoals de verkopend makelaar of advocaat.

Doorgaans wordt dit bedrag niet overgemaakt naar de rekening van de aankoopmakelaar. De verkoper heeft immers geen contractuele relatie met de aankoopmakelaar.

Voor veel internationale kopers voelt dat onwennig.

Toch is dit in Spanje de standaardpraktijk.

Er bestaan drie soorten arras

Het Spaanse recht kent drie verschillende vormen van arras.

In Andalusië wordt in vrijwel alle vastgoedtransacties gebruikgemaakt van arras penitenciales, zoals geregeld in artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek (Código Civil).

Dit is ook de enige vorm van arras die expliciet wettelijk is omschreven.

Bij arras penitenciales hebben beide partijen het recht om zich terug te trekken uit de overeenkomst.

Doet de koper dat, dan verliest hij de betaalde 10%.

Trekt de verkoper zich terug, dan moet hij het dubbele bedrag terugbetalen.

Juist omdat de gevolgen vooraf duidelijk zijn, biedt deze constructie beide partijen de meeste rechtszekerheid.

Toch zien we af en toe dat adviseurs uit andere regio’s, bijvoorbeeld Murcia, kiezen voor een andere vorm van arras, zoals arras confirmatorias.

Dat is niet per definitie onjuist, maar het sluit vaak minder goed aan bij de verwachtingen en gebruiken in Andalusië. Bovendien kunnen de juridische gevolgen aanzienlijk verschillen.

Juist daarom is het belangrijk om niet alleen te weten dát er een contrato de arras wordt getekend, maar ook welk type arras van toepassing is.

Vergelijk het met een bankgarantie, maar dan anders

Internationale kopers vergelijken de arras vaak met een bankgarantie of waarborgsom.

Die vergelijking gaat deels op.

Net als een bankgarantie van 10% geeft de arras de verkoper zekerheid dat de koper zijn verplichtingen zal nakomen.

Het grote verschil zit in de uitvoering.

In veel Noord-Europese landen wordt een waarborgsom door de bank gegarandeerd of bij de notaris gestort.

In Spanje wordt het bedrag meestal direct aan de verkoper of diens vertegenwoordiger betaald.

Dat vraagt vertrouwen, maar vooral een goede juridische begeleiding.

Betaal nooit zonder duidelijke afspraken

Of het nu gaat om een señal of een arras, zorg er altijd voor dat vooraf schriftelijk is vastgelegd:

• aan wie het bedrag wordt betaald;
• onder welke voorwaarden het bedrag wordt terugbetaald;
• welk type arras van toepassing is;
• binnen welke termijn de eigendomsoverdracht plaatsvindt;
• wat er gebeurt als één van de partijen zich terugtrekt.

Een betaling zonder duidelijke afspraken kan later voor vervelende verrassingen zorgen.

Want een señal is meer dan een signaal.

En arras zijn meer dan een aanbetaling.

Onder Nederlanders die in Spanje wonen blijft een hardnekkig misverstand rondzingen: dat je in Spanje vermogenswinstbelasting moet betalen over de verkoop van je voormalige woning in Nederland.

Dat is op dit moment onjuist.

Toch blijft dit misverstand hardnekkig bestaan. Je leest het op internet, hoort het in Facebookgroepen en soms krijg je het zelfs te horen van gestors, accountants of internationale advieskantoren.

Hoe kan dat?

Veel adviseurs passen automatisch het Spaanse nationale belastingrecht toe, zonder rekening te houden met het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje.

En juist dat belastingverdrag is doorslaggevend.

Het belastingverdrag gaat vóór de nationale wetgeving

Woon je permanent in Spanje en ben je daar fiscaal resident? Dan ben je in principe belastingplichtig over je wereldwijde inkomen en vermogen.

Dat betekent echter niet dat Spanje onbeperkt belasting mag heffen.

Nederland en Spanje hebben een belastingverdrag gesloten om dubbele belasting te voorkomen. Dat verdrag bepaalt welk land belasting mag heffen over specifieke inkomsten en vermogensbestanddelen.

Voor de verkoop van onroerend goed is de hoofdregel eenvoudig: het heffingsrecht ligt bij het land waar de woning zich bevindt.

Verkoop je dus een woning in Nederland terwijl je fiscaal resident bent in Spanje, dan heeft Nederland op grond van artikel 14 van het belastingverdrag het heffingsrecht over een eventuele verkoopwinst. Artikel 14 verwijst daarbij naar de definitie van onroerend goed in artikel 6.

Spanje moet vervolgens op grond van artikel 25 vrijstelling verlenen om dubbele belasting te voorkomen.

Waarom leidt dit zo vaak tot verwarring?

Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje is op dit punt bijzonder.

Spanje kent namelijk wel een vermogenswinstbelasting op de verkoop van vastgoed. Verkoop je als Spaans belastingresident een woning in Spanje, dan betaal je in beginsel belasting over de gerealiseerde winst.

Bij de verkoop van een woning in Nederland werkt het anders.

Hoewel Nederland op grond van het belastingverdrag het heffingsrecht krijgt toegewezen, kent Nederland op dit moment geen algemene vermogenswinstbelasting voor particulieren op de verkoop van een eigen woning of een tweede woning in privé.

Het gevolg is opmerkelijk: Nederland mág heffen, maar doet dat niet. Spanje móét vrijstelling verlenen en mag daardoor evenmin heffen.

In de praktijk blijft de verkoopwinst daardoor meestal onbelast in beide landen.

Juist omdat deze uitkomst afwijkt van de gebruikelijke Spaanse systematiek, geloven veel professionals het pas nadat ze het belastingverdrag zelf hebben geraadpleegd of navraag hebben gedaan bij de belastingdienst.

Waarom is het verdrag zo ingericht?

Het huidige belastingverdrag dateert uit 1971.

Waarom destijds precies voor deze systematiek is gekozen, is niet helemaal duidelijk. Wel is de historische context interessant.

In de jaren zestig en zeventig vertrokken veel Spanjaarden naar Noord-Europa, waaronder Nederland, om daar te werken. Het is daarom goed mogelijk dat Spanje destijds wilde waarborgen dat eventuele verkoopwinsten op Spaans vastgoed belast konden blijven in Spanje, ook wanneer de eigenaar inmiddels in Nederland woonde.

Dat dezelfde regeling tegenwoordig gunstig uitpakt voor Nederlanders die naar Spanje emigreren, is waarschijnlijk eerder een gevolg van veranderende migratiestromen dan een bewuste keuze.

Zeker weten doen we dat echter niet. Er is geen officiële toelichting bekend waarin dit expliciet wordt bevestigd.

Spanje mag de winst wel meenemen voor de tariefbepaling

Spanje past het zogenoemde progressievoorbehoud toe.

De Spaanse belastingdienst mag de vrijgestelde winst meetellen bij het bepalen van het belastingtarief dat van toepassing is op je overige belastbare inkomsten.

De verkoopwinst zelf wordt dus niet belast, maar kan indirect wel invloed hebben op de belastingdruk over andere inkomsten.

Of dat in jouw situatie daadwerkelijk gevolgen heeft, hangt af van je totale inkomen en persoonlijke omstandigheden.

En hoe zit het met het nieuwe belastingverdrag?

Hier ontstaat momenteel veel onduidelijkheid.

Nederland en Spanje werken aan een nieuw belastingverdrag ter vervanging van het huidige verdrag uit 1971. Op het moment van schrijven is de definitieve tekst nog niet openbaar gemaakt.

Dat betekent dat niemand op dit moment met zekerheid kan zeggen of de regels rondom de verkoop van Nederlands vastgoed zullen veranderen.

Er zijn ook geen concrete aanwijzingen dat Nederland van plan is een algemene vermogenswinstbelasting in te voeren op de verkoop van particuliere woningen.

De discussies over de hervorming van box 3 gaan over de belasting op vermogen en niet over een afzonderlijke heffing op gerealiseerde winst bij verkoop van onroerend goed.

Totdat het nieuwe belastingverdrag is gepubliceerd en geratificeerd, blijft de huidige situatie gelden.

Laat je niet leiden door internetverhalen

Belastingverdragen zijn specialistische materie.

Wat in Spanje geldt, is niet automatisch van toepassing op Nederlands vastgoed. En wat een kennis, Facebookgroep of zelfs een lokale adviseur zegt, hoeft niet juist te zijn.

Controleer daarom altijd wat er daadwerkelijk in het belastingverdrag staat en laat je adviseren door iemand die zowel de Nederlandse als de Spaanse fiscale regels begrijpt.

Want de meeste misverstanden ontstaan niet door ingewikkelde regels, maar doordat mensen de verkeerde regels toepassen.

Strengere regels voor toeristische verhuur in Andalusië vanaf 3 april 2025

Vanaf 3 april 2025 worden de regels voor het verhuren van woningen aan toeristen in Andalusië aanzienlijk aangescherpt. Een belangrijke wijziging in de Spaanse Wet op Horizontaal Eigendom (Ley de Propiedad Horizontal) bepaalt dat eigenaren die hun woning als toeristische accommodatie willen registreren, eerst uitdrukkelijke toestemming van de VvE (Vereniging van Eigenaren) moeten krijgen.

Wat verandert er precies?

Voorheen kon een VvE toeristische verhuur alleen verbieden als dit expliciet in de statuten stond en geregistreerd was in het Eigendomsregister. Nu wordt het proces omgekeerd:

Wat betekent dit voor verhuurders?

Kritiek op de wijziging

De wijziging van de wet heeft echter niet alleen positieve reacties opgeleverd. Er is kritiek van verschillende kanten, vooral van kleine verhuurders en verhuurders van kamers. De belangrijkste punten van kritiek zijn:

Deze kritiek komt vooral van verhuurders van kamers in hun eigen woning, die zich getroffen voelen door de nieuwe regelgeving die hen gelijkstelt aan degenen die volledige woningen aanbieden voor toeristische verhuur. Aan de andere kant is er steun voor de wet, vooral van bewoners van gemeenschappen van eigenaren, die toeristische verhuur willen beperken om overlast en andere problemen te voorkomen.

Waarom deze verandering?

De toename van toeristische verhuur heeft in veel Spaanse steden en regio’s geleid tot klachten over overlast, stijgende huurprijzen en een tekort aan reguliere huurwoningen. Met deze wetswijziging krijgen VvE’s meer controle over het al dan niet toestaan van toeristische accommodaties binnen hun gebouwen.

Wat kun je doen als je een toeristische woning wilt verhuren?

Wil je meer weten over hoe deze regelgeving jouw situatie beïnvloedt? Neem contact op voor advies!