Je hebt je droomwoning aan de Costa Tropical gevonden. Er is overeenstemming over de prijs en de verkoper haalt de woning van de markt.
Dan komt vaak de eerste vraag:
“Hoeveel moet ik nu betalen?”
Internationale kopers schrikken regelmatig wanneer er al vroeg in het aankoopproces om geld wordt gevraagd. Begrijpelijk, want het Spaanse systeem werkt anders dan in veel andere landen.
Termen als señal, arras en aanbetaling worden bovendien vaak door elkaar gebruikt, terwijl ze juridisch iets heel anders betekenen.
Wat is een señal?
Letterlijk betekent señal “signaal”.
Het is een bedrag waarmee je als koper laat zien dat je serieus bent en daadwerkelijk de intentie hebt om tot aankoop over te gaan.
In Spanje is dat heel gebruikelijk.
Je betaalt een señal niet alleen bij de aankoop van een woning, maar ook bij maatwerkproducten en grote aankopen. Denk aan een kledingmaker, een meubelmaker, een stoffeerder of de aankoop van een auto.
De señal is dus geen betaling voor het mogen doen van een bod.
Wel wordt de señal in de praktijk vaak gelijktijdig met het bod betaald. Het doel is simpel: je laat zien dat je niet alleen geïnteresseerd bent, maar ook bereid bent om het aankoopproces daadwerkelijk in gang te zetten.
Bij vastgoed ligt een señal meestal tussen de € 1.000 en € 3.000.
Dat bedrag wordt doorgaans betaald aan de verkoper, diens makelaar of advocaat. Maak je gebruik van een aankoopmakelaar, dan kan de señal soms tijdelijk op diens rekening worden gestort.
De precieze afspraken verschillen per transactie.
Belangrijk om te weten: een señal op zichzelf creëert meestal nog geen uitgebreide contractuele verplichtingen. Die ontstaan pas in de volgende fase van het aankoopproces.
Wat zijn arras?
Na acceptatie van het bod volgt doorgaans de ondertekening van een contrato de arras.
Dit is de Spaanse equivalent van een voorlopig koopcontract.
Bij ondertekening van de arras betaalt de koper meestal 10% van de aankoopprijs, verminderd met een eventueel eerder betaalde señal.
In tegenstelling tot veel andere landen wordt dit bedrag in Spanje meestal niet bij de notaris of een onafhankelijke derde gestort.
De Spaanse notaris heeft namelijk een andere rol dan bijvoorbeeld in Nederland of België. De notaris begeleidt de eigendomsoverdracht, maar beheert doorgaans geen waarborgsommen.
De 10% wordt daarom meestal rechtstreeks betaald aan de verkoper of diens vertegenwoordiger, zoals de verkopend makelaar of advocaat.
Doorgaans wordt dit bedrag niet overgemaakt naar de rekening van de aankoopmakelaar. De verkoper heeft immers geen contractuele relatie met de aankoopmakelaar.
Voor veel internationale kopers voelt dat onwennig.
Toch is dit in Spanje de standaardpraktijk.
Er bestaan drie soorten arras
Het Spaanse recht kent drie verschillende vormen van arras.
In Andalusië wordt in vrijwel alle vastgoedtransacties gebruikgemaakt van arras penitenciales, zoals geregeld in artikel 1454 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek (Código Civil).
Dit is ook de enige vorm van arras die expliciet wettelijk is omschreven.
Bij arras penitenciales hebben beide partijen het recht om zich terug te trekken uit de overeenkomst.
Doet de koper dat, dan verliest hij de betaalde 10%.
Trekt de verkoper zich terug, dan moet hij het dubbele bedrag terugbetalen.
Juist omdat de gevolgen vooraf duidelijk zijn, biedt deze constructie beide partijen de meeste rechtszekerheid.
Toch zien we af en toe dat adviseurs uit andere regio’s, bijvoorbeeld Murcia, kiezen voor een andere vorm van arras, zoals arras confirmatorias.
Dat is niet per definitie onjuist, maar het sluit vaak minder goed aan bij de verwachtingen en gebruiken in Andalusië. Bovendien kunnen de juridische gevolgen aanzienlijk verschillen.
Juist daarom is het belangrijk om niet alleen te weten dát er een contrato de arras wordt getekend, maar ook welk type arras van toepassing is.
Vergelijk het met een bankgarantie, maar dan anders
Internationale kopers vergelijken de arras vaak met een bankgarantie of waarborgsom.
Die vergelijking gaat deels op.
Net als een bankgarantie van 10% geeft de arras de verkoper zekerheid dat de koper zijn verplichtingen zal nakomen.
Het grote verschil zit in de uitvoering.
In veel Noord-Europese landen wordt een waarborgsom door de bank gegarandeerd of bij de notaris gestort.
In Spanje wordt het bedrag meestal direct aan de verkoper of diens vertegenwoordiger betaald.
Dat vraagt vertrouwen, maar vooral een goede juridische begeleiding.
Betaal nooit zonder duidelijke afspraken
Of het nu gaat om een señal of een arras, zorg er altijd voor dat vooraf schriftelijk is vastgelegd:
- aan wie het bedrag wordt betaald;
- onder welke voorwaarden het bedrag wordt terugbetaald;
- welk type arras van toepassing is;
- binnen welke termijn de eigendomsoverdracht plaatsvindt;
- wat er gebeurt als één van de partijen zich terugtrekt.
Een betaling zonder duidelijke afspraken kan later voor vervelende verrassingen zorgen.
Want een señal is meer dan een signaal.
En arras zijn meer dan een aanbetaling.
