Zou je een aankoopmakelaar uit een ander land inschakelen om een woning te kopen in jouw eigen regio? Waarschijnlijk niet.
Toch gebeurt bij vastgoedtransacties in Spanje iets vergelijkbaars. Internationale kopers schakelen regelmatig een advocaat, gestor of adviseur in uit een andere comunidad autónoma en gaan ervan uit dat juridisch advies in Spanje overal min of meer hetzelfde is.
Dat is een hardnekkig misverstand.
Spanje is geen eenheidsworst. Natuurlijk bestaat er nationale wetgeving, maar juist binnen het vastgoedrecht wordt de praktijk sterk bepaald door regionale en lokale regelgeving. Wie een woning koopt aan de Costa Tropical doet er daarom goed aan om samen te werken met professionals die de regio kennen. Niet alleen Spanje, niet alleen Andalusië, maar bij voorkeur ook de provincie Granada en de specifieke gemeente waarin de woning ligt.
Spanje is één land, maar niet één vastgoedmarkt
Voor veel internationale kopers voelt Spanje als één vastgoedmarkt met één juridisch systeem. In werkelijkheid werkt het anders.
Denk eerder aan de Verenigde Staten dan aan veel Noord-Europese landen: één land, maar verschillende rechtspraktijken.
Naast nationale wetgeving hebben de autonome regio’s verregaande bevoegdheden op het gebied van ruimtelijke ordening, belastingen, huisvesting en vergunningen. Dat merk je al bij iets basaals als de overdrachtsbelasting.
In Andalusië bedraagt de overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales of ITP) voor bestaande woningen momenteel 7%, terwijl in Madrid een tarief van 6% geldt. In de regio Valencia kan dat oplopen tot 10%.
Maar de belangrijkste verschillen zitten dieper. Welke documenten juridisch relevant zijn, welke vergunningen vereist zijn en hoe bepaalde regelgeving in de praktijk wordt toegepast, verschilt niet alleen per autonome regio, maar soms zelfs per gemeente.
Een veelvoorkomend misverstand: de Licencia de Primera Ocupación
Een klassiek voorbeeld is de Licencia de Primera Ocupación.
Vooral kopers die eerst in andere delen van Spanje hebben gezocht en vervolgens uitwijken naar Andalusië, lopen hier regelmatig tegenaan. Ze hebben zo vaak gehoord dat deze vergunning essentieel is, dat het bijna een mantra wordt: geen vergunning betekent een probleem.
Maar zo werkt het in Andalusië niet.
Bij oudere bestaande woningen is een Licencia de Primera Ocupación in de praktijk meestal geen vereiste voor de verkoop. Ook de notaris zal hier doorgaans niet om vragen en voor hypotheekverstrekking vormt het ontbreken ervan bij bestaande woningen meestal geen belemmering.
Dat betekent natuurlijk niet dat de vergunning nooit relevant is. Bij nieuwbouw of recent gerealiseerde woningen kan de situatie anders liggen. De context is bepalend.
En precies daar gaat het vaak mis wanneer adviseurs regels of gebruiken uit andere regio’s toepassen op vastgoed in Andalusië.
Regionale verschillen gaan verder dan wetgeving
Niet alleen de regels verschillen, ook de praktijk.
Welke documenten een gemeente accepteert, hoe snel procedures verlopen en hoe streng bepaalde voorschriften worden toegepast, kan sterk uiteenlopen. Granada is niet Málaga. Almuñécar is niet Salobreña. En Salobreña is weer niet Motril.
Dat geldt bijvoorbeeld voor procedures rond obra nueva antigua, toeristische verhuurvergunningen, AFO-verklaringen, stedelijke planning en handhavingsbeleid.
Een adviseur die de lokale praktijk niet kent, kan risico’s onderschatten, maar ook onnodig uitvergroten. Beide scenario’s kunnen leiden tot vertraging, extra kosten en onnodige onzekerheid.
De keuze van je adviseur is onderdeel van je risicobeheer
Er speelt ook een cultureel verschil mee.
In veel landen zijn we gewend dat een professional aangeeft wanneer een vraag buiten zijn expertise valt. In Spanje gebeurt dat opvallend minder vaak. “Nee” zeggen als dienstverlener is hier geen populaire sport.
Juist daarom ligt er ook een verantwoordelijkheid bij de koper. Je kunt achteraf niet zeggen: “Ik had toch een advocaat, die had dit moeten weten.”
De keuze voor een adviseur is misschien wel de eerste en belangrijkste beslissing in het aankoopproces. Niet iedere advocaat is gespecialiseerd in vastgoed en niet iedere vastgoedspecialist kent de regionale en lokale praktijk van de Costa Tropical.
Vraag daarom altijd waar iemand werkzaam is, in welke regio hij of zij ervaring heeft en hoe vaak diegene transacties begeleidt in de gemeente waar je wilt kopen.
Waarom wij geloven in lokaal advies
Bij vastgoed aan de Costa Tropical draait het niet alleen om de woning zelf, maar ook om de omgeving, de regelgeving en de lokale praktijk.
Daarom geloven wij in advies dat verder gaat dan een standaard juridische controle. Wij kijken niet alleen naar de landelijke wetgeving, maar ook naar de regionale regelgeving in Andalusië, de procedures binnen de provincie Granada en de specifieke aandachtspunten van de gemeente waarin je koopt.
Want hoe lokaler de kennis, hoe kleiner de kans op verrassingen.
